Можно ли индивидуальному предпринимателю на УСН сдавать в аренду помещения под субаренду?

На УСН находится индивидуальный предприниматель, его бизнес-код для ОКВЭД 68.20, “аренда и управление собственностью или арендованным имуществом”. Индивидуальный предприниматель арендует нежилое здание и собирается сдавать часть помещений в субаренду.


Может ли ИП продолжать применять УСН или он должен перейти на другую налоговую систему?


Индивидуальный предприниматель  может оставаться на УСН, если сдает помещения в субаренду. Однако необходимо соблюдать ограничения, предусмотренные Налоговым кодексом для всех упрощенцев.
 Арендатор может сдать помещение в субаренду. Арендатор может сдавать помещение только в том случае, если он получил согласие владельца. Поскольку договор аренды заключен в письменной форме, согласие также должно быть сделано в письменной форме.
Отдельное условие права арендатора на субаренду может быть указано в договоре аренды, например: “арендатор должен сообщить арендодателю о субаренде” или “арендатор должен получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды”.
Если договор аренды ничего не говорит о праве арендатора на субаренду, согласие арендодателя может быть предоставлено:

  • Дополнительное соглашение к договору аренды;
  • Отдельное письмо. Это означает, что арендатор отправляет арендодателю запрос на возможность субаренды помещения, а он, в свою очередь, отправляет письмо с согласием на это. В тексте такого письма должны содержаться детали договора аренды и указание, кто и кому дает согласие на сдачу помещения в субаренду;

Если вы сдаете помещение без согласия арендодателя, вам может потребоваться расторгнуть договор субаренды или даже расторгнуть договор с арендатором. Кроме того, арендодатель может потребовать от арендатора компенсации, такой как материальный ущерб. Или потребовать уплаты штрафа, если это предусмотрено договором.


Как оформить договор субаренды


По сути, договор субаренды заключается так же, как и договор аренды. В нем указывается, что арендодатель сдает помещение на правах арендатора в соответствии с первоначальным договором аренды и предоставляет подробную информацию об этом соглашении.
В договоре субаренды должны быть прописаны существенные условия:

  • Описание помещений, которые сдается в субаренду.
  • Размер арендной платы.
  • Срок. Если помещение сдается на год и более, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. В этом случае срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды.
  • Момент сдачи и возвращения помещения.


Если договор не имеет существенных условий, он считается недействительным. Все, что стороны получат по такому соглашению, они должны вернуть друг другу. Это означает, что субарендатор вернет помещение субарендодателю, а последний вернет всю полученную арендную плату. В этом случае невозможно будет требовать штрафы или неустойку.
Владелец, то есть первый арендодатель, не обязан подписывать договор субаренды, если иное не предусмотрено договором.


Может ли индивидуальный предприниматель применять УСН


Действия, в которых УСН не может применяться, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 Налогового кодекса.
Например:

  • Производители акцизных товаров-сигарет, алкоголя, кроме вина не могут применять упрощенную систему налогообложения;
  • Продавцы полезных ископаемых;
  • Предприниматели-сельхозпроизводители в ЕСХН.


Арендодатели и субарендодатели не указаны в списке запретов. Поэтому, если вы сдаете нежилые помещения, вы  можете использовать УСН.
Позвольте мне напомнить вам об ограничениях, которые применяются ко всем упрощениям:

  • Численность работников, в том числе по гражданско-правовым договорам, составляет до 130 человек.
  • Выручка-не более 219,2 млн  в год. ИП на УСН “доход” должны включать плату за субаренду в доход. Но вы не можете учитывать в расходы оплату первоначальному владельцу . Это означает, что вы не можете показать в доходах только положительную разницу между суммами.
  • Остаточная стоимость основных средств составляет до 150 млн. При этом учитываются только объекты недвижимости, стоимость которых при покупке составляет 100 000 рублей и более.


Если вы нарушите одно из условий, вам придется перейти на общую систему налогообложения – ОСН.

buhgaltera.info

Обсуждение закрыто.