Можно ли ИП на УСН сдавать в аренду помещения под субаренду?

Обновлено 04.12.2022


На УСН находится индивидуальный предприниматель, бизнес-код для ОКВЭД 68.20, «аренда и управление собственностью или арендованным имуществом». Индивидуальный предприниматель арендует нежилое здание и собирается сдавать часть помещений в субаренду.


Может ли ИП продолжать применять УСН или должен перейти на другую налоговую систему?


ИП  может оставаться на УСН, если сдаёт помещения. Однако необходимо соблюдать ограничения, предусмотренные Налоговым кодексом для УСН.
Арендатор может сдавать помещение только в том случае, если получил согласие владельца. Поскольку договор заключён в письменной форме, согласие также должно быть сделано в письменной форме.
Отдельное условие права на субаренду может быть указано в договоре, например: «арендатор должен сообщить арендодателю о субаренде» или «получить письменное согласие арендодателя на заключение договора».
Если договор ничего не говорит о праве арендатора на субаренду, согласие арендодателя может быть предоставлено:

  • Дополнительное соглашение;
    Отдельное письмо. Это означает, что арендатор отправляет арендодателю запрос на возможность сдачи в аренду помещения, а он, в свою очередь, отправляет письмо с согласием на это. В тексте такого письма должны содержаться детали договора аренды и указание, кто и кому даёт согласие на сдачу помещения в субаренду;
  • Если сдаёте без согласия арендодателя, может потребоваться расторгнуть договор субаренды или даже расторгнуть с арендатором. Кроме того, арендодатель может потребовать от арендатора компенсации, такой как материальный ущерб. Или потребовать уплаты штрафа, если это предусмотрено договором.


Как оформить


По сути, субаренда заключается так же, как и договор аренды. Указывается, что арендодатель сдаёт помещение на правах арендатора в соответствии с первоначальным договором аренды и предоставляет подробную информацию об этом соглашении.
Должны быть прописаны существенные условия:

  • Описание площади.
  • Размер арендной платы.
  • Срок. Если  сдаётся на год и более, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. В этом случае срок действия договора  не может превышать срок действия договора аренды.
  • Момент сдачи и возврата.


Если договор не имеет существенных условий, считается недействительным. Всё, что стороны получат по такому соглашению, должны вернуть друг другу. Это означает, что субарендатор вернёт помещение субарендодателю, а последний вернёт полученную арендную плату. В этом случае невозможно будет требовать штрафы или неустойку.
Владелец, то есть первый арендодатель, не обязан подписывать договор субаренды, если иное не предусмотрено договором.


Может ли ИП применять УСН


Действия, в которых УСН не может применяться, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 Налогового кодекса.
Например:

  • Производители акцизных товаров-сигарет, алкоголя, кроме вина не могут применять упрощённую систему налогообложения;
  • Продавцы полезных ископаемых;
  • Предприниматели-сельхозпроизводители в ЕСХН.


Арендодатели и субарендодатели не указаны в списке запретов. Поэтому, если сдаёте нежилые помещения,  можете использовать УСН.
Позвольте напомнить об ограничениях к упрощенной системе налогообложения:

  • Численность работников, в том числе по гражданско-правовым договорам, составляет до 130 человек.
  • Выручка не более 219,2 млн  в год. ИП на УСН «доход» должны включать плату за субаренду в доход. Но не можете учитывать в расходы оплату первоначальному владельцу . Это означает, что не можете показать в доходах только положительную разницу между суммами.
  • Остаточная стоимость основных средств составляет до 150 млн. При этом учитываются только объекты недвижимости, стоимость при покупке составляет 100 000 рублей и более.


Если нарушите одно из условий, придётся перейти на общую систему налогообложения — ОСН.

 

Обсуждение закрыто.